La garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés est prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

Ce qui est garanti :

 

Le vendeur doit garantir les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus

Ce qui n’est pas garanti :

 

  • les vices apparents
  • les vices mineurs qui n’altèrent pas l’usage de la chose vendue et n’auraient pas eu d’impact sur la vente ou le prix s’ils avaient été connus de l’acheteur
  • les vices affectant un bien acquis dans un vente réalisée sous autorité de justice
  • les vices couverts par une clause d’exclusion de garantie (voir ci-après)

Que peut demander l’acheteur ?

 

En cas de vice caché avéré, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou le remboursement d’une partie du prix.

En outre, s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance du vice caché, il pourra être condamné à payer des dommages et intérêts à l’acheteur.

Il convient de noter qu’un vendeur professionnel est toujours présumé avoir connaissance des vices cachés affectant le bien vendu.

Attention, l’article 1644 du Code civil précise qu’en principe, en cas de demande de remboursement d’une partie du prix de vente, la somme restituée doit être déterminée par un expert.

Comment procéder ?

 

Tout d’abord, l’acheteur doit prouver l’existence du vice caché qu’il invoque, et surtout que ce vice existait déjà avant la vente.

Dans la plupart des cas, il sera nécessaire d’avoir recours à une expertise judiciaire dont le coût devra être avancé par le demandeur. En cas de succès de l’action judiciaire, le défendeur devra toutefois en rembourser le coût.

De plus, l’action judiciaire à l’encontre du vendeur devra être réalisée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

Attention, seule une assignation en justice permet d’interrompre la prescription, ce qui n’est donc pas le cas d’un simple courrier, même recommandé, adressé au vendeur.

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés en matière immobilière

 

La quasi-totalité des actes de vente immobilière inclue une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés empêchant tout recours de l’acheteur envers le vendeur.

Cette clause peut toutefois être écartée dans plusieurs hypothèses :

  • s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance de l’existence du vice caché. C’est au vendeur de le prouver, par exemple en démontrant que le vendeur avait réalisé peu avant la vente des travaux permettant de masquer le vice.
  • si le vendeur est un professionnel de l’immobilier
  • si le vice caché affecte un élément réalisé par le vendeur, qui sera alors considéré comme étant un professionnel pour cette partie de l’immeuble ( voir par exemple Cassation civile 3e, 10 juillet 2013, n° 12-17149 )

 

 

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